マンション経営とは、マンションを所有して家賃収入や売却収入を得る事が出来る不動産投資の方法です。
不動産投資の中でもマンション経営は人気があります。それは収益性・安定性が高く、税金面でも優遇される為です。
とはいえ、マンション経営にはメリットだけでなくリスクマネジメントも必要になってきますので、マンション経営をするならどちらも知っておく必要があります。
そこで今回は、マンション経営の仕組みやメリット・リスクマネジメントを解説していきます。
マンション経営の仕組み 家賃収入と売却収入 ２つの収入の柱
まずは、マンション経営の収入の仕組みと種類について見ていきましょう。
マンション経営の収入の柱は大きく2つあります。1つは家賃収入（インカムゲイン）、もう1つは売却収入（キャピタルゲイン）です。
マンション経営の1つ目の収入の柱は家賃収入です。
現在、不動産投資は主に家賃収入を目的としたものが主流です。マンションを１棟、または1部屋購入し、賃貸に出す事で家賃収入を得ていきます。
収益物件を購入するには不動産投資ローンの利用が一般的ですが、その場合家賃収入をローンの返済に充てる事も出来ます。ローン完済後は、家賃がそのまま全て収入となります。
経費としては管理費、修繕積立金や保険料、固定資産税・都市計画税などが発生します。
2つ目の収入の柱は売却収入です。
マンションを購入し、購入時よりも高い価格で売却し利益を得た時の売却益を指します。
地価が上昇し続けるバブル期の不動産投資は売却収入目的が主流でしたが、バブル崩壊後は不動産の価格が大きく下落した事によって購入時より高価で売却することが難しくなりました。 これら家賃収入と売却収入がマンション経営の収入の柱となっています。
不動産投資・マンション経営で知っておきたいメリット
マンション経営のメリットは主に以下5点です。それぞれ概要を解説します。
- 長期で安定した定期収入
マンションは、耐久性が高くアパートに比べ長い間賃貸経営を続けることができます。また、ローン完済後は家賃収入から管理費・修繕積立金、税金などを差し引いた家賃収入の大半を収入として得ることができます。 - 景気変動に強い
投資の１つに株式投資があります。株式投資は銘柄によっては短期間の内に株価が半値になるというのは可能性としてあり得る一方、不動産投資で家賃収入が資産価値が短期間で半値になる事はほとんどあり得ません。また、住居は景気が悪化した場合でもニーズが低下しにくいという特徴もあります。実際コロナ禍においても不動産業界は他業種に比べて負の影響が少なく好決算の会社が少なくありません。 - 面倒な物件管理は管理会社に一任出来る。
マンション経営していくには、様々な業務が必要となる為、基本的には管理業務を不動産管理会社に委託する必要があります。一般的に家賃の数％の手数料が相場となっています。管理会社に委託する事で日中動けない方でも、自分の時間を使わずにマンション経営することが可能になり安定した不労所得を得られます。 - 相続税など節税効果が期待できる
マンション経営は、節税対策にも有利に働きます。現金のまま相続すると額面通りの評価額になってしまいますが不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点等も考慮されるので額面の約5〜6割で評価されます。相続税は、相続する財産の評価額から計算されるので、評価額が低いほど支払う相続税が少なくなり、節税に繋がります。 - 資産が残り生命保険としても考える事が出来る
マンションを購入するために不動産投資ローンを組んだ場合、「団体信用生命保険」に加入出来ます。住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。残された家族にローンの負担をかける事なく、不動産という資産を残すことが可能です。
マンション経営する上で知っておくべきリスクマネジメント
マンション経営にはメリットだけではなく様々なリスクもあります。
この章では、マンション経営において最大のリスクである空室リスクとその対策を解説していきます。
空室リスクとは入居者が見つからず、空室期間が長く続いてしまう事です。空室が続くと、収益がダウンする事のみならず、ローン返済にも大きく影響していきます。
空室対策として「空室を出さないためにどうしたらいいのか」を常に考えていく必要があります。
有効な方法は主に2つです
- 時期毎に適正家賃を設定する
不動産は時期によってニーズが大きく変わってくる資産です。その為、繁忙期と言われる1月～3月や閑散期と言われる夏では家賃や敷金礼金の設定金額の考え方は変わってきます。需要と供給のバランスを考えて適正な金額を設定する事で空室改善効果が期待出来ます。 - サブリースで家賃収入を安定化する
サブリースとは、居室を不動産会社に貸し、不動産会社が入居者に貸す仕組みの事です。これによって入居者の有無に関わらず保証賃料を受け取る事が出来ます。ただし保証賃料は本来入居者から得られるはずだった賃料の7～8割となる点に注意が必要です。
まとめ
マンション経営は、株式投資等と比較した場合にリスクが少なく、不動産投資の中でも安定した収益が見込めます。
しっかりとメリットやリスクを理解した上で、運用していきましょう。
具体的な始め方やどんなリスク対策を行えばいいか迷うときは、不動産会社や相続の専門家にプロ目線からアドバイスを聞く事も重要です。
リスクマネジメント対策を講じる事で非常に安定した不動産収益を得ることもできますので、ぜひ検討してみてください。
文責：不動産集客革命
